경매로 집 싸게 살 수 있다는 얘기 들어보셨죠? 시세보다 30~40% 싸게 낙찰받았다는 성공담도 많고, 경매로 재산 불렸다는 사람들 이야기도 들리고요. 근데 막상 경매 도전하려니까 절차가 뭔지, 어디서부터 시작해야 하는지 막막하시잖아요.
법원 사이트 들어가봐도 용어도 어렵고, 뭘 어떻게 해야 할지 모르겠고요. 경매절차를 9단계로 나눠서 편하게 읽기 쉽게 소개해드릴게요! 처음 듣는 용어도 있을 텐데 천천히 읽어주시면 좋겠어요!
경매가 정확히 뭔가요?
경매는 쉽게 말해서 법원에서 진행하는 부동산 공개 판매예요! 은행 빚이나 세금 못 갚으면 법원이 그 사람 집이나 땅을 강제로 팔아서 빚을 갚게 만드는 거죠!
일반 매매랑 다른 점은 법원이 주관한다는 거예요. 개인끼리 거래하는 게 아니라 법원이 중간에서 관리해요! 그래서 안전하긴 한데, 절차가 복잡하고 법률 용어도 많이 나와요. 처음 하는 사람은 어려워요!
경매는 크게 두 종류가 있어요. 임의경매랑 강제경매예요! 임의경매는 은행 대출 못 갚아서 나오는 거예요. 제일 흔한 경우죠. 집 담보로 대출받았는데 못 갚으면 은행이 경매 신청하는 거예요!
강제경매는 법원 판결로 나오는 거예요. 소송에서 져서 돈 갚으라는 판결 나왔는데 안 갚으면 법원이 강제로 집 팔아서 갚게 하는 거죠!
경매 물건은 대법원 경매 사이트에서 볼 수 있어요. 인터넷으로 검색하면 나와요! 전국 모든 경매 물건이 다 나와 있어요. 지역별로, 가격대별로 검색할 수 있어요!
사진도 있고, 등기부등본도 볼 수 있고, 현황조사서도 볼 수 있어요. 정보가 다 공개돼요! 경매는 시세보다 싸게 살 수 있다는 게 장점이에요. 보통 시세의 60~70% 선에서 낙찰돼요!
하지만 위험 요소도 있어요. 임차인 문제, 명도 문제, 하자 문제 등등 리스크가 있는 거죠!
1단계: 경매신청 및 개시결정
경매는 기본적으로는 빚을 안 갚으면 나와요! 여러 가지 상황 중에서 가장 대표적이고 흔한 것이 은행 빚을 안 갚는 경우예요! 집 담보로 3억 대출받았는데 갚을 돈이 없어요. 6개월 이상 연체하면 은행이 움직이기 시작해요!
은행이 법원에 신청을 하는데 집을 팔아서 빚을 갚으라고 하는 거예요! 바로 부동산 경매의 시작인 거예요. 은행이 법원에 경매 신청을 하면 법원에서는 관련 서류들 검토를 해요!
은행이 제출한 서류가 맞는지, 채권액이 얼마인지, 담보가 뭔지 다 확인해요! 사실관계가 인정되면 경매개시가 결정돼요! 빚 3억이 맞고, 집이 담보로 잡혀있고, 연체 사실이 확인되면 경매 시작하는 거예요!
그리고 빚진 사람에게 상황에 대해서 경매 안내문을 보내게 돼요! 우편으로 “당신 집 경매 나왔습니다” 이런 통지서가 와요. 정말 충격적이죠!
등기에도 임의경매개시결정이라고 기록되게 돼요! 등기부등본 떼보면 “임의경매개시결정” 이렇게 적혀있어요. 이게 찍히면 경매 물건이 된 거예요!
이 시점부터는 집주인이 집을 팔 수도 없어요. 이미 경매 진행 중이니까요! 집주인이 할 수 있는 건 연체된 빚을 다 갚는 거예요. 그러면 경매가 취소돼요!
2단계: 배당요구의 종기결정 및 공고
집에 대해서 은행 말고 빚을 받을 사람들이 있을 텐데 돈 받을 거에 대한 요구를 해야 해요! 은행만 돈 받을 게 아니잖아요. 세금도 밀렸을 수 있고, 다른 대출도 있을 수 있고, 임차인도 보증금 받아야 하고요!
이것을 배당 요구라고 해요! “나도 이 집에서 돈 받을 사람이에요” 이렇게 신청하는 거죠! 법원에서는 이 사람들에게 언제까지 배당 요구를 하라고 날짜를 지정해서 알려요!
배당요구 종기라고 해요. 예를 들어 “2025년 3월 15일까지 배당 요구하세요” 이런 식으로 날짜를 정해요! 이 날짜까지 신청 안 하면 배당 못 받아요. 정말 중요한 날짜예요!
임차인은 꼭 기억해야 해요. 보증금 받으려면 이 날짜 전에 배당요구 신청해야 해요! 신청 안 하면 보증금 한 푼도 못 받을 수 있어요. 대항력 있어도 배당요구는 별개예요! 채권자들도 마찬가지예요. 이 기간에 신청해야 배당 받을 수 있어요!
3단계: 매각 준비 (현황조사, 감정평가)
경매 신청이 되면 법원이 주체가 되어서 여러 가지 준비를 해요! 그중에 중요한 것 두 가지만 살펴볼게요! 첫 번째로 경매 나온 집의 현황을 조사해요!
경매에 나온 집이 현재 상태가 어떤지, 누가 살고 있는지, 임차인이 살고 있다면 보증금이 얼마인지 등등을 조사해요! 집행관을 파견해서 조사해요. 법원 소속 공무원이 직접 현장 가서 보는 거예요!
문 열어달라고 하면 열어줘야 해요. 안 열어주면 강제로 열고 들어가요. 법적 권한이 있거든요! 이렇게 조사된 내용은 현황조사서라고 부르는 문서에 기록이 돼요!
경매 참여자들이 현황조사서를 볼 수 있어요. 이 현황조사서를 보고 경매 나온 집에 대한 정보를 얻을 수 있는 거예요! 현황조사서는 정말 중요해요. 누가 살고 있는지, 전입신고는 언제 했는지, 보증금은 얼마인지 다 나와 있어요!
사진도 첨부돼요. 집 상태가 어떤지 사진으로 볼 수 있어요. 깨끗한지, 쓰레기집인지 다 나와요!
두 번째는 경매 나온 집의 가격을 평가해요! 감정평가를 하는 회사에 의뢰를 해서 집의 가격을 매겨요! 감정평가사가 현장 방문해서 평가해요. 주변 시세, 건물 상태, 위치 등을 종합적으로 고려해요!
이렇게 나온 가격이 감정가예요. 경매 시작가가 되는 거죠! 보통 시세보다 약간 높게 나와요. 실제 거래가보다 10~20% 정도 높은 경우가 많아요!
4단계: 매각방법 등의 지정, 공고, 통지
준비가 끝나면 법원에서는 언제 경매를 시작할지 그 날짜를 정해요! 입찰 기간을 정하는 거예요. “2025년 4월 1일부터 4월 3일까지 입찰 받습니다” 이런 식으로요!
그리고 법원사이트, 법원게시판 등에 게시를 하게 돼요! 경매 대법원 사이트에서 경매 시작하는 날짜를 확인하실 수가 있어요!
인터넷으로 누구나 볼 수 있어요. 투명하게 공개되는 거죠! 이렇게 대중들에게 알리는 것 외에도 은행이나 또는 돈을 받을 수 있는 사람들 등 이해관계인들에게는 우편물을 발송하여 경매 시작을 알려요!
집주인, 은행, 임차인, 다른 채권자들한테 다 우편으로 통지해요! 낙찰최저가도 이때 정해져요. 보통 감정가가 그대로 최저가가 돼요!
1차 입찰은 감정가 그대로 시작해요. 1억이면 1억 이상 써야 입찰 가능한 거죠!
5단계: 매각의 실시
경매가 시작했는데 감정가가 너무 비쌀 수가 있잖아요! 그럴 경우에는 아무도 참여를 하지 않을 거예요! 왜냐면 법원이 매긴 가격 즉 감정가보다 높게 써야 되기 때문이에요!
또는 최저가보다 높게 써야 되기 때문에 가격이 비싸면 아무도 안 들어가요! 시세 1억짜리인데 감정가 1억 2천이면 누가 하겠어요. 비싸잖아요!
그러면 그때 입찰자가 없다면 이를 유찰이라고 해요! 경매가 안 되면 감정가에서 일정 비율씩 낮춰서 다시 경매를 진행해요!
가격을 낮출 때도 서울은 20%씩 낮추고 서울 외에 나머지 지역들은 30% 낮춰요! 서울은 비싸니까 천천히 낮추고, 지방은 빨리 낮추는 거예요!
1차 1억 2천, 2차 9천 6백 (서울 기준 20% 할인), 3차 7천 6백 8십 이런 식으로 계속 떨어져요! 경매 2차인데도 안 들어오면 또 가격을 일정 비율대로 낮추는 거예요!
이런 식으로 3차, 4차, 5차 이렇게 가격을 낮추면서 낙찰될 때까지 계속 진행이 돼요! 5~6차까지 가면 정말 싸져요. 시세의 50% 선까지 떨어질 수 있어요!
하지만 그만큼 문제 있는 물건일 확률이 높아요. 싼 이유가 있는 거죠! 입찰은 법원에 직접 가서 하거나, 인터넷으로 할 수 있어요. 요즘은 다들 인터넷 입찰해요!
보증금 10% 내고 입찰 참여해요. 최고가 쓴 사람이 낙찰받는 거죠!
6단계: 매각 결정절차
이제 낙찰이 되었다면 법원에서는 그동안의 절차에 특별한 문제가 없었는지 조사해요! 하자가 있는지, 이해관계인이 이의제기가 없는지, 이 낙찰을 허락하지 않을 사유가 있는지 이런 것들을 조사를 해요!
예를 들어 입찰 과정에서 담합이 있었거나, 서류가 잘못됐거나, 법적 하자가 있으면 안 되는 거죠! 다 조사한 다음에 특별히 어떤 하자가 없으면 허가를 내줘요!
“매각 허가합니다” 이런 결정이 나오는 거예요. 이제 정식으로 낙찰자가 되는 거죠! 뭔가 하자가 있거나 절차상 문제가 생겼거나 이의 제기한다면 불허가를 내리기도 해요!
집주인이 “절차가 잘못됐다” 이의 제기하거나, 다른 채권자가 문제 제기하면 불허가 날 수 있어요! 불허가 나면 입찰이 무효가 돼요. 보증금은 돌려받고, 다시 경매 진행해요!
매각 허가 결정이 나면 일주일 동안 항고 기간이 있어요! 이 기간에 이의 없으면 확정돼요. 최종적으로 낙찰자로 확정되는 거죠!
7단계: 매각대금 납부
매각 허가 결정이 되면 법원은 이제 낙찰자에게 잔금을 납부하라고 납부기한을 정해서 알려줘요! 보통 한 달 정도 시간을 줘요. “2025년 5월 15일까지 잔금 내세요” 이런 식으로요!
그럼 낙찰자는 이 기간 안에 납부를 하면 돼요! 낙찰가에서 보증금 10% 뺀 나머지 90%를 내는 거예요. 1억에 낙찰받았으면 9천만 원 내야 해요!
현금으로 법원 계좌에 입금하면 돼요. 대출받아서 내는 사람 많아요! 근데 만약 낙찰자가 그 잔금을 기한까지 안 내면 잔금 미납인 거예요!
잔금 미납되면 법원이 보증금을 몰수하고 다시 한번 경매를 진행해요! 이를 재매각이라고 해요. 보증금 1천만 원 날리는 거예요. 정말 큰 손해죠!
재매각에서 가격이 더 떨어지면 그 차액도 전 낙찰자가 책임져요! 1억에 낙찰받았는데 재매각에서 8천에 팔리면 2천만 원 차액을 배상해야 해요!
그래서 잔금 마련 계획 없이 무리하게 입찰하면 안 돼요. 정말 위험해요!
8단계: 소유권이전등기 및 명도
낙찰자가 대금 납부하고 필요한 서류를 제출했다면 이제 소유권 정리를 해야 해요! 즉 법원이 소유권을 넘겨주는데 낙찰자 등기부등본에 소유권 이전 등기를 해요!
등기부등본에 낙찰자 이름이 올라가는 거예요. 이제 법적으로 집 주인이 되는 거죠! 이렇게 해서 드디어 낙찰자는 부동산에 대한 소유권을 갖게 되는 거예요!
그런데 이게 끝이 아니에요. 낙찰받은 집에 누군가가 살고 있을 수 있어요! 전 소유주나 임차인이 아직 안 나갔을 수 있어요. 집은 샀는데 사람이 살고 있는 거죠!
그 사람들을 내보내는 과정이 남아 있어요. 이걸 바로 명도라고 불러요! 그 집에 살고 있는 사람하고 언제까지 나가라고 명도협상을 해요!
보통 이사비 주고 나가달라고 해요. 300~500만 원 정도 주면 대부분 나가요! 근데 협상이 잘 되지 않을 경우라면 법원에 강제집행을 신청하게 돼요!
강제집행 신청하면 법원 집행관이 와서 짐 다 빼내고 사람 강제로 내보내요! 강제집행 비용은 낙찰자가 부담해요. 100~200만 원 정도 들어요!
명도가 제일 힘들어요. 사람 내보내는 게 정말 어려워요. 시간도 오래 걸리고요! 그래서 경매할 때 명도 위험 잘 따져봐야 해요. 명도 안 되면 집 산 의미가 없어요!
9단계: 배당절차
낙찰자가 대금을 모두 납부하면 법원에 이제 돈이 다 들어왔잖아요! 그럼 이제 법원은 낙찰 대금이 들어왔으니 이걸로 배당을 해줘야 해요!
배당기일을 정해서 채권자들이나 임차인들에게 돈을 나눠 주게 돼요! 1억에 낙찰됐으면 이 1억을 어떻게 나눌지 정하는 거예요!
배당 순위가 있어요. 1순위가 먼저 받고, 2순위가 받고 이런 식이에요! 보통 세금이 1순위예요. 임금 채권이 2순위고, 담보권(은행 대출)이 3순위예요!
돈이 부족하면 순위 낮은 사람은 못 받아요. 후순위는 날리는 거죠! 1억인데 채권이 1억 5천이면 5천만 원어치는 못 받는 거예요!
배당기일에 채권자들 다 모여요. 법원에서 “이렇게 배당합니다” 발표해요! 이의 있으면 제기할 수 있어요. 배당표에 문제 있다고 소송 걸 수도 있고요!
배당이 끝나면 경매 절차가 모두 끝나는 거예요! 낙찰자는 집 받았고, 채권자들은 돈 받았고, 전 소유주는 빚 정리됐고, 모두 끝난 거죠!
주의할 점은 뭐가 있나요?
경매할 때 주의사항이 정말 많아요. 미리 알아두면 좋아요! 권리분석 필수예요. 등기부등본 꼼꼼히 읽어야 해요. 뭐가 소멸되고 뭐가 인수되는지 알아야 해요!
소멸되는 권리는 낙찰받으면 사라져요. 인수되는 권리는 낙찰자가 책임져야 해요! 대항력 있는 임차인은 인수돼요. 보증금 책임져야 해요. 이거 모르고 입찰하면 큰일 나요!
현장 방문 필수예요. 사진만 보고 입찰하지 마세요. 직접 가서 봐야 해요! 실제로 가보면 사진이랑 다른 경우 많아요. 주변 환경도 확인해야 하고요!
명도 가능성 확인하세요. 누가 살고 있는지, 나갈 사람인지 아닌지 미리 파악하세요! 안 나가는 사람이면 입찰하지 마세요. 명도 소송 몇 년 걸릴 수 있어요!
자금 계획 세우세요. 낙찰가 + 명도비용 + 수리비 다 계산해야 해요! 잔금 못 내면 보증금 날려요. 대출 가능 여부 미리 확인하세요!
세금 확인하세요. 취득세, 재산세 등 세금도 만만찮아요. 낙찰가의 4~5% 정도 세금 나와요! 전문가 상담 받으세요. 처음이면 경매 컨설팅 받는 게 좋아요. 10~20만 원이면 상담 받을 수 있어요!
욕심 부리지 마세요. 너무 싼 물건은 이유가 있어요. 함정 있을 확률 높아요!
부동산 경매 절차, 이제 완벽하게 이해되셨죠? 경매는 9단계로 진행돼요. 경매신청→배당요구→매각준비→공고→매각실시→매각결정→잔금납부→소유권이전 및 명도→배당 순서예요!
가장 중요한 건 권리분석이에요. 등기부등본 제대로 못 읽으면 큰일 나요. 뭐가 소멸되고 뭐가 인수되는지 정확히 알아야 해요!
명도도 정말 중요해요. 집 샀는데 사람 못 내보내면 무용지물이에요. 명도 가능성 꼭 확인하고 입찰하세요! 처음이면 저가 물건부터 시작하세요. 5천만 원 이하 소액으로 연습하는 게 좋아요. 실수해도 손해가 적으니까요!
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