집 샀는데 법무사 수수료 보니까 100만 원 넘게 나오던데 너무 비싸다고 느끼셨죠? 등기만 해주는 건데 이렇게 많이 내야 하나 싶고, 그 돈이면 가전제품 하나 더 살 수 있는데 아깝기도 하고요. 인터넷 찾아보니까 셀프등기라는 게 있던데 나도 할 수 있을지 걱정되시잖아요.
부동산 매매 후 법무사 수수료를 아끼기 위해 직접 소유권이전등기를 하는 셀프등기가 늘고 있다고 하는데요. 다소 절차가 복잡하고 발품을 팔아야 하는 번거로움이 있지만 혼자서도 쉽게 도전할 수 있는 셀프등기에 대해 간단히 알려드릴게요.
셀프등기가 정확히 뭔가요?
셀프등기는 법무사 없이 본인이 직접 소유권이전등기를 하는 거예요. 보통 집 사면 법무사한테 맡기잖아요. 서류 준비하고 등기소 가는 거 다 대신해주는 거죠.
근데 이게 비싸요. 아파트 기준으로 100~150만 원 정도 나와요. 작은 집이어도 80만 원은 기본이고요. 셀프등기 하면 이 돈을 아낄 수 있어요. 본인이 직접 하니까 수수료 안 내는 거죠.
대신 본인이 발품 팔아야 해요. 구청, 은행, 등기소 이렇게 3곳은 기본으로 가야 해요. 서류도 직접 챙겨야 하고, 신청서도 직접 작성해야 해요. 좀 귀찮은 건 사실이에요.
하지만 생각보다 어렵지 않아요. 순서만 알면 누구나 할 수 있어요. 하루면 충분해요. 요즘은 셀프등기 하는 사람 많아졌어요. 유튜브에도 가이드 많고, 등기소에서도 친절하게 알려줘요.
특히 젊은 층에서 많이 해요. 돈 아끼려고 직접 하는 거죠. 100만 원이면 큰돈이잖아요. 아파트, 빌라, 단독주택 다 가능해요. 부동산 종류 상관없이 셀프등기 할 수 있어요.
단, 대출 있으면 좀 복잡해질 수 있어요. 근저당 설정도 같이 해야 하거든요. 이럴 땐 법무사 쓰는 게 나을 수도 있어요. 현금 구매였거나 대출 없는 경우에는 셀프등기 강력 추천해요. 정말 간단하거든요.
어떤 서류가 필요한가요?
먼저 셀프등기의 시작은 서류준비예요. 소유권 이전 등기를 하려면 기본적으로 서류를 꼼꼼하게 챙겨야 해요. 또 서류마다 발급받거나 챙겨야 할 곳이 다르니 유의하셔야 해요.
매수인 서류는 매매계약서 원본 1부, 매매 계약서 사본 1부, 주민등록등초본 3개월 이내 발행된 것, 주민등록증 사진 2장이 필요해요. 매수인이 본인이에요. 집 산 사람이죠. 본인 서류는 챙기기 쉬워요.
매매계약서는 부동산에서 받았던 거예요. 원본이랑 사본 둘 다 필요하니까 사본 미리 뜯어놓으세요. 주민등록등초본은 주민센터나 정부24에서 발급받으면 돼요. 3개월 이내 거여야 해요. 오래된 거 안 돼요.
주민등록증 사진은 증명사진 말하는 게 아니고 주민등록증 앞뒤 복사본이에요. 복사해서 가져가면 돼요. 매도인은 등기필증, 매도인이 동행하지 않을 경우 매도인 도장이 찍힌 위임장이 필요해요.
매도인은 집 판 사람이에요. 원래 주인이죠. 이 사람 서류 챙기는 게 좀 까다로워요. 등기필증은 옛날에 받았던 등기권리증이에요. 집 샀을 때 받은 그 서류요. 매도인한테 받아야 해요.
요즘은 전자등기라서 등기필증 없는 경우 많아요. 그럼 등기필 정보 출력물 받으면 돼요. 또 부동산 매도용 인감증명서, 매도인의 주소이력이 포함된 주민등록등초본 1부 3개월 이내 발행된 것으로 준비해야 해요.
인감증명서는 매도용으로 발급받아야 해요. 용도 선택할 때 “부동산 매도용” 선택하는 거예요. 일반 인감증명서는 안 돼요. 꼭 매도용이어야 해요. 매도인이 직접 발급받아야 하고요.
주소이력 포함 주민등록등초본도 필요해요. 매도인 주소가 바뀌었는지 확인하는 용도예요. 부동산 중개업소에서 부동산 거래계약 신고필증을 받고 구청이나 전자민원 발급으로 토지대장, 건축물대장을 발급받아요.
거래신고필증은 부동산에서 계약하면 자동으로 받아요. 중개사가 신고하고 주는 거예요. 토지대장, 건축물대장은 구청 가서 발급받으면 돼요. 정부24에서 인터넷 발급도 가능해요.
아파트면 건축물대장만 필요하고, 땅 있는 단독주택이면 둘 다 필요해요. 서류 목록 정리하면 이래요. 체크리스트 만들어서 하나씩 확인하면서 준비하세요.
매수인 서류
- 매매계약서 원본 1부
- 매매계약서 사본 1부
- 주민등록등초본 1부 (3개월 이내)
- 주민등록증 사본 2장
매도인 서류
- 등기필증 (또는 등기필 정보)
- 위임장 (매도인 인감 날인)
- 인감증명서 (매도용, 3개월 이내)
- 주민등록등초본 1부 (주소이력 포함, 3개월 이내)
기타 서류
- 부동산 거래신고필증
- 토지대장
- 건축물대장
이렇게 정리해서 빠진 거 없는지 확인하세요. 하나라도 빠지면 다시 가야 해요.
서류 확인은 어떻게 하나요?
이제 서류확인 작업을 해볼게요. 서류가 맞게 준비 되었는지 등초본 내용과 기존서류에 정보가 맞는지 꼼꼼하게 확인해 봐요.
서류 다 모았다고 끝이 아니에요. 내용 확인하는 게 정말 중요해요. 먼저 매매계약서, 매도용 인감증명서가 주민등록증과 주민등록등초본 내용과 일치하는지 확인하세요.
이름, 주민번호, 주소가 다 똑같아야 해요. 한 글자라도 다르면 안 돼요. 예를 들어 주소가 “101동 1001호”인데 인감증명서에 “101동 101호”로 되어 있으면 다시 떼야 해요.
옛날 주소(지번)랑 새 주소(도로명)도 확인하세요. 서류마다 다르게 나올 수 있는데 괜찮아요. 그다음 매도인이 등기소에 함께 동행하지 않을 때는 매도인 인감도장이 날인된 등기 신청 위임장을 꼭 지참해야 해요.
보통 매도인은 안 따라와요. 귀찮아하거든요. 그래서 위임장 받아야 하는 거예요. 위임장에 매도인 인감도장 꼭 찍혀있어야 해요. 일반 도장 안 돼요. 인감도장이어야 해요.
위임장 양식은 인터넷에서 다운받을 수 있어요. “등기신청 위임장” 검색하면 나와요. 날짜도 확인하세요. 서류 발급일이 3개월 넘으면 안 돼요. 최근 것이어야 해요.
인감증명서 유효기간 특히 조심하세요. 3개월 지나면 무효예요. 다시 떼야 하는 거죠. 등기부등본도 확인해보세요. 현재 등기 상태 확인하는 용도예요. 인터넷등기소에서 발급받으면 돼요.
소유자가 매도인 맞는지, 근저당 있는지, 가압류 같은 거 없는지 체크하세요. 문제 있으면 거래 자체가 위험할 수 있어요. 잔금 치르기 전에 꼭 확인해야 해요.
구청에서는 뭘 하나요?
서류가 준비 되었다면 해당 부동산 소재 구청에 가서 취득세 신고를 해요. 집 산 동네 구청 가면 돼요. 본인이 사는 곳 구청 아니고, 산 집 위치한 구청이에요.
취득세 신고서를 작성하고 매매계약서 사본, 부동산거래 신고필증 사본을 챙기세요. 구청 들어가면 민원실 있어요. 거기 가서 “취득세 신고하러 왔어요” 하면 안내해줘요.
신고서 양식 줘요. 거기 작성하면 되는데, 모르는 거 있으면 직원한테 물어보면 알려줘요. 매매가격, 주소, 면적 이런 거 써야 해요. 매매계약서 보면서 따라 쓰면 돼요.
취득세 신고 관련 서류를 접수하고 취득세 고지서를 받으세요. 서류 제출하면 컴퓨터로 확인하고 취득세 고지서 출력해줘요. 이게 세금 내는 용지예요.
그럼 구청에서 업무는 끝이에요. 만약 토지대장, 건축물대장을 준비하지 않았다면 구청에서 발급 받으시면 돼요. 같은 건물 안에 있어요. 민원실에서 신청하면 발급해줘요. 한 장에 1,000원 정도 해요.
구청 업무는 30분 안에 끝나요. 사람 많으면 1시간 걸릴 수도 있고요. 점심시간 피해서 가세요. 취득세율 확인하세요. 일반 주택은 1~3% 정도예요. 집값에 따라 달라져요.
6억 이하는 1%, 6억~9억은 2%, 9억 초과는 3%예요. 2주택 이상이면 더 비싸지고요. 취득세가 생각보다 많이 나와요. 3억짜리 집이면 300만 원 정도 나오거든요. 돈 미리 준비하세요.
은행에서는 뭘 하나요?
취득세 고지서를 받았다면 이제 은행에 가서 취득세 납부 및 채권과 수입인지를 구입해요. 아무 은행이나 가면 돼요. 농협, 신한, 국민 어디든 상관없어요. 집 근처 편한 데 가세요.
구청에서 받은 취득세 고지서를 은행에 제출 후 취득세와 등기신청 수수료를 납부하고 영수증을 챙겨요. 창구 가서 “취득세 내러 왔어요” 하고 고지서 주면 처리해줘요.
등기신청 수수료도 같이 내야 해요. 얼마인지는 고지서에 나와 있어요. 보통 3~5만 원 정도예요. 현금이나 카드로 내면 돼요. 영수증 꼭 받으세요. 이거 없으면 등기 못 해요.
그리고 국민주택 채권을 매입하고 확인증을 받으세요. 국민주택채권이라는 걸 사야 해요. 의무적으로 사는 거예요. 안 사면 등기 못 해요.
집값에 따라 채권 금액 달라요. 3억짜리면 100만 원어치 정도 사야 해요. 근데 바로 되팔아요. 즉시 매도하는 거죠. 그래서 실제로는 5~10만 원 정도 손해 보는 거예요.
채권 사고 팔고 다 은행에서 해줘요. 본인은 그냥 돈만 내면 돼요. 확인증 꼭 받으세요. 이거 등기할 때 제출해야 해요.
그리고 수입인지도 구입하세요. 수입인지는 일종의 우표예요. 등기 신청할 때 붙이는 거죠. 금액은 보통 2~3만 원이에요. 은행 창구에서 팔아요. 사서 챙기면 돼요.
그럼 은행에서의 업무도 끝이에요. 은행 업무도 30분이면 충분해요. 취득세 금액 크니까 돈 충분히 가져가세요. 계좌이체도 되는데 현금이 빨라요. 카드는 수수료 붙을 수 있으니까 확인하세요. 영수증이랑 채권 확인증이랑 수입인지 잘 챙기세요. 하나라도 잃어버리면 다시 가야 해요.
등기소에서는 어떻게 하나요?
은행 업무를 마쳤다면 해당 부동산이 위치한 등기소에서 본격적인 소유권이전등기를 해요. 등기소도 집 위치한 동네 등기소 가야 해요. 서울 집이면 서울 관할 등기소 가는 거죠.
먼저 소유권이전 등기 신청서 작성을 해요. 등기소 가면 신청서 양식 비치돼 있어요. 거기서 받아서 작성하면 돼요.
어려워 보이는데 생각보다 간단해요. 칸 채우기식이거든요. 주소, 이름, 금액 쓰는 거예요. 모르는 거 있으면 등기소 직원한테 물어보세요. 친절하게 알려줘요. 셀프등기 하는 사람 많아서 익숙해요.
그리고 제출하기 전에 서류를 다시 한 번 확인해요. 서류가 다양하고 많다 보니 꼼꼼하게 챙기셔야 해요. 체크리스트 다시 보면서 빠진 거 없는지 확인하세요. 하나라도 빠지면 접수 안 돼요.
등기소 제출 서류 목록
- 등기신청서
- 매매계약서 원본
- 매도인 인감증명서
- 매수인 주민등록등초본
- 토지대장, 건축물대장
- 거래신고필증
- 취득세 영수증
- 국민주택채권 확인증
- 수입인지
- 위임장 (매도인 인감 날인)
- 등기필증 (또는 등기필 정보)
이제 서류와 함께 신분증, 도장을 등기소 직원에게 제출하고 접수증을 받으세요. 창구에 가서 “소유권이전등기 신청하러 왔어요” 하면 돼요.
서류 다 제출하면 직원이 확인해요. 문제 없으면 접수해주고, 이상 있으면 말해줘요. 접수증 받으면 끝이에요. 번호 적혀있는 종이 받는 거죠. 이거 잘 보관하세요.
접수증 번호로 인터넷 대법원 등기소 홈페이지에서 진행 사항을 조회할 수 있어요. www.iros.go.kr 들어가서 접수번호 입력하면 상태 볼 수 있어요.
“접수”, “심사중”, “완료” 이런 식으로 진행 상황 나와요. 매일 확인해보세요. 일주일 정도 후에 신분증과 도장을 갖고 등기소에 직접 방문해 등기권리증을 받으면 끝이에요.
보통 3~7일 걸려요. 빠르면 3일, 늦으면 10일 걸릴 수도 있어요. 문자로 완료 통지 와요. “등기 완료됐으니 등기소 방문하세요” 이런 내용이요.
등기소 가서 신분증이랑 도장 보여주고 등기권리증 받으면 정말 끝이에요. 우편 발송 서비스를 신청하면 더 편리하게 등기권리증을 받을 수 있으니 참고하세요.
접수할 때 우편 발송 신청할 수 있어요. 그럼 집으로 배달해줘요. 등기완료증명서는 인터넷에서 바로 발급받을 수 있어요. 등기권리증 받기 전에도 가능해요.
주의할 점은 뭐가 있나요?
셀프등기 할 때 주의사항들을 정리해드릴게요. 시간 여유 있을 때 하세요. 하루에 다 하려면 빡빡해요. 구청, 은행, 등기소 다녀야 하니까요. 오전에 시작하는 게 좋아요. 오후에 시작하면 시간 부족할 수 있어요.
점심시간 피하세요. 구청이나 등기소는 12~1시 점심시간이에요. 그 시간엔 업무 안 해요. 서류 여러 부 준비하세요. 혹시 모를 상황 대비해서 사본 여분 챙기는 게 좋아요.
매도인과 소통 잘하세요. 매도인 서류 받는 게 제일 어려워요. 미리미리 독촉하세요. 인감증명서 기간 특히 조심하세요. 3개월 넘으면 무효예요. 날짜 계산 잘하세요.
돈 넉넉히 준비하세요. 취득세가 생각보다 많이 나와요. 여유 있게 준비하는 게 안전해요. 영수증 잘 챙기세요. 은행에서 받은 모든 영수증 절대 잃어버리면 안 돼요.
매도인 동행하면 더 쉬워요. 가능하면 매도인이랑 같이 가는 게 제일 확실해요. 위임장 인감 확인하세요. 일반 도장 찍으면 안 돼요. 인감도장이어야 효력 있어요.
대출 있으면 복잡해요. 근저당 설정까지 해야 하니까 법무사 쓰는 게 나을 수 있어요. 등기부등본 확인 필수예요. 가압류, 가등기 이런 거 있으면 큰일 나요. 잔금 치르기 전에 꼭 확인하세요.
셀프등기 방법, 이제 완벽하게 이해되셨죠? 절차는 구청(취득세 신고) → 은행(세금 납부, 채권 구입) → 등기소(등기 신청) 순서예요.
가장 중요한 건 서류 준비예요. 하나라도 빠지면 다시 가야 하니까 체크리스트 만들어서 확인하세요. 법무사 수수료 100만 원 이상 아낄 수 있어요. 하루 발품 팔면 큰돈 절약되는 거죠.
시간 여유 있고 절차 따라 할 자신 있으면 셀프등기 추천해요. 생각보다 어렵지 않아요. 이 글이 도움 되셨다면 주변에 집 사시는 분들과도 공유해주세요. 함께 똑똑하게 비용 아껴요.
