보증금 소송 준비하려고 변호사 상담 갔는데 “서류 가져오세요” 하더니 뭘 준비해야 할지 모르겠죠? 계약서는 당연히 필요할 것 같은데 그 외에 뭐가 더 필요한지 감도 안 잡히고, 서류 하나라도 빠지면 소송 못 하는 건 아닌지 불안하시고요.
변호사한테 물어보니까 “등기부등본, 주민등록초본, 확정일자…” 전문 용어만 나열해서 더 헷갈리시잖아요. 전세보증금 반환소송은 철저한 준비가 필요한 법적 절차예요. 소송을 원활하게 진행하고 보증금을 신속하게 반환받기 위해서는 필요한 서류들을 빠짐없이 준비해야 해요. 오늘은 전세보증금 반환소송에 필요한 핵심 서류들을 상세히 설명해드릴게요.
서류가 왜 중요한가요?
서류는 소송의 전부예요. 말로만 “저 보증금 1억 줬어요” 해봤자 소용없어요. 증거가 있어야 법원이 인정해주는 거죠. 서류가 곧 증거예요.
서류 하나 빠지면 소송 자체가 안 될 수도 있어요. 기각당하는 거죠. 보정 명령 나올 수도 있어요. “이 서류 빠졌으니까 가져와요” 이러면서요.
그럼 시간만 낭비되는 거예요. 처음부터 제대로 준비하는 게 중요해요. 변호사한테 맡겨도 서류는 본인이 준비해야 해요. 변호사가 대신 못 챙겨줘요.
계약서, 입금 내역 이런 건 본인만 갖고 있잖아요. 직접 찾아야 하는 거죠. 그래서 미리 체크리스트 만들어서 하나씩 준비하는 게 좋아요. 오늘 알려드리는 서류들 메모해두시고 하나씩 챙기세요. 빠진 거 없게요.
1. 전세 계약서는 어떻게 준비하나요?
임대차 계약서는 전세보증금 반환소송의 가장 기본이 되는 필수 서류예요. 이거 없으면 소송 자체가 불가능해요. 제일 중요한 서류죠.
이 계약서에는 임대인과 임차인의 인적사항, 임대차 목적물의 위치, 보증금액, 계약기간 등 핵심적인 계약 내용이 모두 담겨있어요.
누가 누구한테 얼마 받고 언제부터 언제까지 빌려줬는지 다 나와있는 거예요.
계약서에 꼭 있어야 할 내용
- 임대인 이름, 주민번호, 주소, 연락처
- 임차인 이름, 주민번호, 주소, 연락처
- 부동산 소재지 (지번주소, 도로명주소)
- 보증금 금액
- 계약 기간 (시작일, 종료일)
- 특약 사항
- 서명, 날인
이거 하나라도 빠지면 문제 생길 수 있어요. 확인해보세요. 특히 계약 갱신을 한 경우에는 최초 계약서부터 모든 갱신 계약서를 준비해야 해요.
2년 살고 2년 연장했으면 계약서 2장 다 필요한 거예요. 최초 계약서만 있고 연장 계약서 없으면 “언제까지 살았는지” 증명 안 돼요.
계약서 원본이 없더라도 사본이나 사진으로 준비가 가능하며 부동산 중개사무소에서 보관 중인 계약서 사본을 발급받을 수도 있어요.
원본 분실했어도 괜찮아요. 사본도 인정돼요. 중개사무소 가서 “계약서 사본 발급해주세요” 하면 줘요. 수수료 몇천 원 내면 돼요. 부동산은 3년간 계약서 보관 의무 있거든요. 그 안에는 받을 수 있어요.
3년 넘었으면 버렸을 수도 있어요. 근데 다행히 요즘은 다 스캔해서 보관하니까 있을 확률 높아요. 계약서 없으면 정말 난감해요. 다른 방법 찾아야 하는데 어려워요.
보증금 입금 내역, 집주인 인정 문자 이런 걸로 보완해야 하는 거죠. 근데 계약서만큼 확실한 증거는 없어요. 무조건 챙기세요.
2. 확정일자는 꼭 필요한가요?
임대차 계약 신고필증은 확정일자를 증명하는 중요한 서류예요. 확정일자가 뭔지부터 설명할게요. 이거 정말 중요한 개념이에요.
확정일자는 “이 날짜에 계약했다” 공식 인정받는 거예요. 주민센터 도장이 찍힌 거죠. 이게 왜 중요하냐면, 우선변제권 받기 위해서예요.
집주인이 빚 많아서 집이 경매 넘어가면 여러 채권자들이 돈 받으려고 줄 서잖아요. 은행, 임차인, 일반 채권자 이런 사람들이요.
확정일자 있으면 그 날짜 순서대로 우선권 받는 거예요. 확정일자 빠를수록 유리한 거죠. 먼저 돈 받을 수 있으니까요.
이전에는 계약서에 직접 도장을 찍는 방식이었으나 최근에는 전자적 방식으로 처리되어 별도의 신고필증을 발급받아야 해요. 예전에는 계약서 들고 주민센터 가면 계약서에 딱 도장 찍어줬어요.
지금은 전산으로 처리해요. 신고필증이라는 종이 따로 발급해주는 거죠. 이 서류는 주민센터에서 발급이 가능하며 임차인의 권리순위를 보장받기 위해 반드시 필요해요.
계약하고 바로 주민센터 가서 확정일자 받으세요. 당일날 받는 게 제일 좋아요. 늦게 받으면 그 사이에 다른 사람이 먼저 받을 수 있어요. 순위 밀리는 거죠.
확정일자가 없다면 추후 강제집행 시 일반 채권자들과 동일한 순위로 배당을 받게 되므로 가능한 한 빨리 확정일자를 받아두는 것이 좋아요.
확정일자 없으면 꼴찌예요. 은행 다 받고, 다른 임차인 다 받고, 맨 마지막에 남는 거 받는 거죠. 남는 게 없으면 한 푼도 못 받아요. 정말 억울한 거죠.
확정일자 받는 법
- 계약서 들고 주민센터 방문
- “확정일자 받으러 왔어요” 말하기
- 신분증 제시
- 무료로 신고필증 발급받기
정말 간단해요. 5분이면 끝나요. 꼭 받으세요. 이사 온 날 전입신고하면서 같이 하면 편리해요. 한 번에 끝나는 거죠. 분실했으면 재발급 가능해요. 주민센터 가서 “신고필증 분실했어요” 하면 다시 줘요.
3. 등기부등본은 왜 필요한가요?
등기부등본(등기사항전부증명서)은 해당 부동산의 권리관계를 확인할 수 있는 공적 서류예요. 집의 이력서라고 보면 돼요. 소유자가 누구고, 빚이 얼마고, 다 나와있는 거죠.
아파트나 오피스텔의 경우 하나의 등기부등본으로 충분하지만 다가구주택이나 단독주택의 경우 토지와 건물의 등기부등본이 분리되어 있어요.
아파트는 땅이랑 건물이 한 세트예요. 등기부등본 1장에 다 나와요. 근데 단독주택이나 다가구는 땅 따로, 건물 따로예요. 등기부등본 2장 떼야 하는 거죠.
건물 등기부등본이 필수이나 전반적인 권리관계 파악을 위해 토지 등기부등본도 함께 준비하는 것이 권장돼요. 건물만 봐도 되긴 하는데, 땅도 같이 보는 게 안전해요. 혹시 모를 문제 발견할 수 있거든요. 이를 통해 소유권 변동사항, 저당권 설정 여부 등 중요한 법적 정보를 확인할 수 있어요.
등기부등본에서 확인할 것
- 갑구: 소유자가 누군지, 소유권 변동 있었는지
- 을구: 근저당 얼마 잡혀있는지, 가압류 있는지
근저당이 엄청 많이 잡혀있으면 위험한 거예요. 집값보다 빚이 많은 거죠. 이런 집은 경매 넘어가도 못 받을 확률 높아요. 은행이 다 가져가니까요.
발급 방법
- 인터넷 등기소(iros.go.kr)에서 온라인 발급
- 비용: 1,000원 (인터넷), 1,200원 (무인발급기)
- 본인 아니어도 발급 가능 (주소만 알면 됨)
등기부등본은 누구나 뗄 수 있어요. 공개 정보거든요. 집주인 허락 없이도 발급 가능해요. 주소만 정확히 입력하면 돼요.
최신 것으로 떼세요. 발급일 기준 1개월 이내 거면 좋아요. 오래된 거 쓰면 “지금은 바뀌었을 수도 있는데요?” 이런 얘기 나올 수 있어요.
4. 신분 증명은 어떻게 하나요?
주민등록초본은 소송 당사자의 신원을 증명하는 기본 서류예요. “저 이 사람 맞아요” 증명하는 거죠. 법원이 본인 확인하는 거예요.
주민등록번호와 함께 과거 거주지 변동사항이 포함된 초본을 준비해야 해요. 초본이랑 등본 헷갈리시죠? 설명해드릴게요.
등본 vs 초본
- 등본: 세대원 전체 나와요 (가족 다 보임)
- 초본: 본인만 나와요 (과거 주소 이력 포함)
소송에는 초본이 필요해요. 과거 주소 이력이 중요하거든요. “2023년 1월 1일에 이 집으로 이사 왔어요” 증명하는 거죠.
이는 임차인의 실제 거주 사실을 입증하고 법적 절차에서 당사자 확인을 위해 필요해요. 대항력 요건 중 하나가 “실제 거주”거든요. 주민등록 옮기고 살아야 하는 거죠.
주민등록초본에 주소 이력 나오니까 “여기 살았다” 증명되는 거예요. 주민센터나 정부24 웹사이트에서 발급받을 수 있으며 최근 발급된 서류를 준비하는 것이 좋아요.
발급 방법
- 주민센터 방문: 신분증 지참
- 정부24: 공인인증서로 온라인 발급
- 무인발급기: 신분증만 있으면 가능
- 비용: 무료 (본인 발급)
온라인이 제일 편해요. 집에서 바로 출력하면 되니까요. 주민등록번호 전체 다 나오게 발급하세요. 뒷자리 가린 거 말고요.
법원에서는 전체 번호 필요해요. 본인 확인하려면 뒷자리도 봐야 하니까요. 과거 주소 이력도 “전체” 선택하세요. 처음 이사 온 날짜가 중요하거든요. 발급일 1개월 이내 것으로 준비하면 돼요. 너무 오래된 건 안 좋아요.
5. 계약 끝났다는 건 어떻게 증명하나요?
계약종료를 증명하는 자료는 소송의 정당성을 입증하는 중요한 증거가 돼요. “계약 끝났으니까 보증금 돌려달라” 근거를 대는 거죠.
여기에는 갱신거절 의사나 계약해지 통지를 한 문자메시지, 카카오톡 대화내용, 이메일, 내용증명 우편 등이 포함돼요.
인정되는 증거들
- 문자메시지 캡처본
- 카카오톡 대화 캡처본
- 이메일 출력본
- 내용증명 우편 발송 증명
- 통화 녹음 파일
- 우편물 수령증
제일 확실한 건 내용증명이에요. 우체국에서 공식적으로 보낸 거니까요. 근데 카톡이나 문자도 인정돼요. 날짜, 시간, 내용 명확하면 되는 거죠.
특히 계약서에 기재된 연락처로 보낸 통지내용이어야 하며 명확한 의사전달 내용과 날짜가 확인 가능해야 해요. 계약서에 집주인 번호 010-1234-5678 적혀있으면요.
그 번호로 보낸 문자나 카톡이어야 인정되는 거예요. 다른 번호는 안 돼요. “계약 종료합니다” “보증금 돌려주세요” 이렇게 명확해야 해요.
“나가려고 하는데요~” 애매한 건 안 돼요. 확실하게 의사 표현해야 하는 거죠. 전화통화의 경우 녹음파일을 문자나 카카오톡은 캡처본을 준비해야 해요.
카톡 캡처 주의사항
- 날짜, 시간 보이게 캡처
- 상대방 이름, 전화번호 보이게
- 대화 흐름 알 수 있게 앞뒤 포함
- 여러 장이면 순서대로 정리
캡처 잘못하면 증거로 못 써요. 날짜 안 보이거나, 누구인지 모르거나 하면요. 통화 녹음은 앱 써서 하면 돼요. “계약 종료하겠습니다” 명확히 말하고 녹음하세요.
녹음은 일방 당사자가 해도 합법이에요. 둘 다 동의 안 받아도 되는 거죠.
6. 보증금 준 증거는 어떻게 하나요?
보증금 지급을 증명하는 서류는 청구금액의 정당성을 입증하는 핵심 자료예요. “제가 1억 줬어요” 증명하는 거죠. 이거 없으면 소송 자체가 안 돼요.
계좌이체 내역서, 무통장입금증, 잔금지급확인서 등이 여기에 해당해요.
인정되는 증거들
- 계좌이체 내역서 (인터넷뱅킹 화면 캡처)
- 무통장입금증 (은행 창구 영수증)
- 통장 거래내역 (은행 발급)
- 잔금지급확인서 (계약서에 첨부)
- 현금영수증
제일 확실한 건 계좌이체예요. 기록이 남으니까요. 은행 가서 “거래내역 발급해주세요” 하면 공식 문서로 줘요.
인터넷뱅킹 캡처도 되긴 하는데, 은행 발급 서류가 더 확실해요. 전세대출을 받은 경우에는 대출실행 증명서나 은행의 부채증명서도 함께 준비해야 해요.
전세대출 받아서 집주인 계좌로 바로 입금된 경우요. “본인 돈 아니잖아요” 이런 얘기 나올 수 있거든요. 대출 서류 첨부하면 “대출받아서 줬어요” 증명되는 거죠.
현금으로 지급한 경우에는 영수증이나 기타 지급을 증명할 수 있는 보완 서류가 필요해요. 현금은 정말 위험해요. 증거 안 남거든요.
영수증이라도 받아뒀으면 다행인데, 그것도 없으면 정말 난감한 거죠. “내가 줬다” 주장만으로는 안 돼요. 증거 필요해요.
증인 세워야 할 수도 있어요. “제가 현금 주는 거 봤어요” 증언하는 사람요. 근데 이것도 쉽지 않아요. 법원이 잘 안 믿어줘요. 그래서 보증금은 무조건 계좌이체로 주세요. 기록 남기는 게 중요해요.
7. 추가로 필요한 서류는 뭐가 있나요?
특수한 상황에 따라 추가적인 서류가 필요할 수 있어요.
다가구주택인 경우
다가구주택의 경우 임차한 부분을 특정하기 위해 구청에서 발급받은 건축물 현황도면이 필요해요. 다가구는 한 건물에 여러 세대 있잖아요. 1층, 2층, 3층 이렇게요.
“저 2층 살았어요” 특정해야 하는 거죠. 도면 첨부해서 “여기요” 표시하는 거예요. 건축물대장이나 건축물현황도는 구청 민원실에서 발급받을 수 있어요. “OO동 OO번지 건축물 현황도 발급해주세요” 하면 줘요. 수수료 천 원 정도요.
임대인이 법인인 경우
임대인이 법인인 경우에는 법인등기부등본을 준비해야 해요. 회사가 집주인이면 회사 정보 필요한 거죠. 대표이사가 누군지, 주소가 어딘지요. 법인등기부등본도 인터넷등기소에서 발급받을 수 있어요. 1,000원이에요.
지연이자 청구하는 경우
지연이자를 청구하고자 할 때는 주택인도 관련 증빙자료(이사완료 사진, 열쇠반납 증거 등)를 준비해야 해요. 계약 끝났는데 안 돌려주면 지연이자 붙어요. 법정 이자율로요.
근데 “언제부터” 계산하느냐가 중요해요. 집 비워준 날부터예요. 이사 완료 사진, 열쇠 반납 문자, 이런 걸로 “이날 다 비웠어요” 증명하는 거죠. 택배로 열쇠 보냈으면 송장번호, 직접 줬으면 카톡으로 “열쇠 드렸습니다” 이런 거요.
기타 유용한 서류들
- 중개사무소 거래명세서
- 관리비 납부 내역 (실거주 증명)
- 공과금 고지서 (전기, 수도, 가스)
- 이사 견적서, 영수증
- 임대인과 주고받은 모든 문자, 카톡, 이메일
많을수록 좋아요. 쓸 데 있을 수 있어요. 버리지 말고 다 챙기세요.
준비할 때 주의할 점은 뭐가 있나요?
전세보증금 반환소송을 준비할 때는 모든 서류를 최신본으로 준비하는 것이 중요해요. 등기부등본, 주민등록초본 이런 거 오래된 거 쓰면 안 돼요.
1개월 이내 발급된 거로 준비하세요. 신선한 게 좋아요. 변호사 상담을 받을 경우 임대차 계약부터 현재까지의 상황을 시간순으로 정리한 사건 경위서를 준비하면 더욱 효율적인 상담이 가능해요.
경위서 작성 요령
- 날짜 순서대로 정리
- 계약 체결일
- 이사 들어간 날
- 전입신고일
- 확정일자 받은 날
- 계약 종료 통지일
- 보증금 반환 요구일
- 현재까지 진행 상황
A4 1~2장으로 정리하면 돼요. 변호사가 한눈에 파악할 수 있게요. 필요한 서류가 하나라도 누락되면 소송이 지연될 수 있으므로 체크리스트를 만들어 꼼꼼히 준비하는 것이 좋아요.
서류 체크리스트
- 전세 계약서 (최초 + 갱신)
- 확정일자 신고필증
- 등기부등본 (건물 + 토지)
- 주민등록초본 (과거 주소 이력 포함)
- 계약 종료 통지 증거 (문자, 카톡, 내용증명)
- 보증금 입금 증빙 (통장 내역, 영수증)
- 전세대출 서류 (해당시)
- 건축물 현황도 (다가구시)
- 법인등기부등본 (법인 임대인시)
- 주택인도 증빙 (지연이자 청구시)
체크리스트 출력해서 하나씩 체크하세요. 빠진 거 없는지 확인하는 거죠.
서류 정리 팁
- 파일 하나에 모아두기
- 날짜 순서대로 정리
- 원본과 사본 구분
- 중요 부분 형광펜 표시
- 목차 만들기
변호사한테 줄 때 정리된 상태로 주면 좋아요. 일 빨리 진행되거든요. 서류 사본도 여러 부 준비하세요. 법원 제출용, 변호사 보관용, 본인 보관용요.
원본은 절대 안 주세요. 사본만 제출하는 거예요. 원본은 본인이 갖고 있어야 해요. 나중에 또 필요할 수 있거든요. 원본 주면 못 돌려받을 수도 있어요.
전세보증금 반환소송 필요서류, 이제 완벽하게 이해되셨죠? 핵심은 7가지예요. 계약서, 확정일자, 등기부등본, 주민등록초본, 계약종료 증거, 보증금 입금 증빙, 추가 서류요.
가장 중요한 건 미리미리 챙기는 거예요. 계약할 때부터 증거 남기는 습관 들이세요. 문자, 카톡, 이메일 다 캡처해두고, 영수증 다 보관하세요.
확정일자는 필수예요. 계약하자마자 바로 받으세요. 하루라도 빨리 받는 게 유리해요. 체크리스트 만들어서 하나씩 준비하세요. 서류 하나 빠지면 소송 늦어져요. 꼼꼼하게 챙기는 게 중요해요.
이 글이 도움 되셨다면 주변에 전세 문제로 고민하시는 분들과도 공유해주세요. 함께 정당한 권리 찾아요.
