부동산 계약하고 나서 마음이 바뀐 적 있으시죠? 더 좋은 매물을 발견했거나, 갑자기 자금 사정이 어려워지거나, 집을 보니 마음에 안 들거나 하는 이유로 계약을 취소하고 싶을 때가 있어요. 계약금을 이미 냈는데 포기하면 되는 건지, 아니면 배로 물어내야 하는 건지 정말 헷갈리죠.
특히 계약금 전액이 아니라 일부만 냈을 때는 어떻게 되는지 궁금하실 거예요. 오늘은 부동산 계약에서 계약금을 지급한 후 계약 당사자 중 어느 한쪽이 계약 해지를 원할 때 계약금을 포기하거나 배액 배상으로 계약을 해제할 수 있는지 자세히 알아볼게요!
부동산 계약금이 정확히 뭔가요?
부동산 계약을 할 때 가장 먼저 주고받는 돈이 바로 계약금이에요. 보통 매매가의 10% 정도를 계약금으로 지급하는 게 일반적이죠!
계약금은 계약을 확정하겠다는 의사를 보여주는 거예요. 돈을 주고받음으로써 서로 진지하게 거래하겠다는 약속을 하는 거죠. 말로만 하는 것보다 훨씬 구속력이 강해요!
계약금에는 세 가지 성격이 있어요. 증약금, 위약금, 해약금이에요. 증약금은 계약 체결을 증명하는 거고, 위약금은 계약 위반 시 배상하는 거고, 해약금은 계약 해지 시 포기하거나 배로 물어주는 거예요!
보통은 해약금 성격이 가장 중요해요. 계약 후 마음이 바뀌었을 때 계약금을 포기하거나 배로 돌려주면 계약을 해지할 수 있다는 거죠!
계약금 금액은 당사자들이 합의해서 정해요. 법으로 정해진 비율은 없지만 관례적으로 매매가의 10%를 많이 해요. 집값이 5억이면 계약금이 5천만 원인 거죠!
계약금을 낸 후에는 중도금, 잔금 순서로 나머지 금액을 지불해요. 중도금은 계약 후 한 달쯤 뒤에, 잔금은 잔금일에 치르는 게 일반적이에요!
계약금은 정말 중요해요. 한번 주고받으면 함부로 계약을 취소할 수 없거든요. 취소하려면 큰 손해를 감수해야 하니까 신중하게 결정해야 해요!
계약을 해지하고 싶으면 어떻게 되나요?
계약금을 주고받은 후 계약을 해지하고 싶을 때가 있어요. 더 좋은 집을 발견했거나, 자금 사정이 바뀌었거나, 그냥 마음이 바뀌었을 때요!
계약 해지는 두 가지 경우로 나눠요. 매수인이 해지하는 경우와 매도인이 해지하는 경우예요. 각각 부담해야 할 금액이 달라요!
매수인이 계약을 해지하고 싶다면 계약금을 포기해야 해요. 예를 들어 5천만 원을 계약금으로 냈다면 그 돈을 못 받는다고 생각하면 돼요. 5천만 원 날리는 거죠!
매도인이 계약을 해지하고 싶다면 계약금의 배액을 돌려줘야 해요. 5천만 원을 받았다면 1억 원을 매수인에게 줘야 하는 거예요. 받은 돈 5천에 같은 금액 5천을 더해서 총 1억을 주는 거죠!
이게 바로 계약금의 해약금 기능이에요. 계약을 함부로 깨지 못하게 막는 장치인 거죠. 손해가 크니까 신중하게 계약하라는 의미예요!
다만 언제까지나 해지할 수 있는 건 아니에요. 중도금을 지급하거나 상대방이 이행에 착수하기 전까지만 가능해요. 그 이후에는 계약금으로 해지할 수 없어요!
이행에 착수했다는 건 실제로 계약 내용을 실행하기 시작했다는 거예요. 예를 들어 집을 비우기 시작했거나, 이사 준비를 했거나, 대출을 받았다면 이행 착수로 볼 수 있어요!
이행 착수 후에 계약을 해지하려면 계약금 문제가 아니라 손해배상 문제가 돼요. 실제로 발생한 손해를 계산해서 배상해야 하니까 훨씬 복잡하고 금액도 커질 수 있어요!
계약금 일부만 냈을 때 해지하면 어떻게 되나요?
여기서부터가 복잡해지는 부분이에요. 계약금 전액이 아니라 일부만 주고받은 상태에서 계약을 해지하고 싶다면 어떻게 될까요?
예를 들어볼게요. 계약금을 1억 1천만 원으로 정했는데 당장 돈이 없어서 일단 1천만 원만 주고받았어요. 그런데 매수인이 마음이 바뀌어서 계약을 해지하고 싶어졌어요!
매수인 입장에서는 이렇게 생각할 수 있어요. 내가 준 돈이 1천만 원이니까 그냥 1천만 원만 포기하면 되는 거 아냐? 합리적으로 보이죠?
하지만 법은 그렇게 보지 않아요! 2015년 대법원 판결에 따르면 계약금의 일부를 받은 사람이 받은 금액의 배액만 상환해 계약을 해지할 수는 없어요!
무슨 말이냐면 매도인이 1천만 원을 받았다고 해서 2천만 원만 돌려주면 되는 게 아니라는 거예요. 원래 약정한 계약금 전액인 1억 1천만 원을 기준으로 배액을 줘야 한다는 거죠!
실제 계약금의 일부 금액만을 기준으로 계약을 해지한다면 이는 계약 당사자가 정한 계약금의 의미를 훼손하는 거예요. 처음에 1억 1천만 원으로 계약금을 정한 건 그만큼의 구속력을 원했기 때문이거든요!
따라서 계약 해지 시 기준 금액은 원래 약정했던 계약금 전체가 되어야 해요. 실제로 주고받은 금액이 아니라 계약서에 적힌 금액이 기준인 거예요!
그럼 매수인이 해지하고 싶다면 어떻게 해야 할까요? 1천만 원만 냈지만 1억 1천만 원 전체를 포기해야 해요. 아직 안 낸 1억 원도 내고 포기해야 하는 거죠!
매도인이 해지하고 싶다면요? 1천만 원만 받았지만 1억 1천만 원의 배액인 2억 2천만 원을 매수인에게 줘야 해요. 받은 돈 1천에 추가로 2억 1천을 더 줘야 하는 거예요!
이 판결은 계약의 구속력을 강화하고 계약 당사자 간의 신뢰와 책임을 보장하기 위한 중요한 기준이 돼요. 만약 계약금 일부만을 기준으로 계약 해지가 가능하다면 계약의 안정성은 크게 흔들리게 되거든요!
왜 이렇게 엄격하게 적용하나요?
법원이 왜 이렇게 엄격한 기준을 적용하는지 이해가 안 가실 수도 있어요. 실제로 주고받은 돈만큼만 기준으로 삼으면 되는 거 아닌가 싶죠!
하지만 이렇게 생각해보세요. 계약금을 높게 설정한 이유가 뭘까요? 계약의 구속력을 강하게 만들기 위해서예요. 쉽게 계약을 깨지 못하게 하려는 거죠!
만약 일부만 낸 금액을 기준으로 해지할 수 있다면 어떻게 될까요? 계약금을 높게 설정한 의미가 없어져요. 일단 계약서에는 1억이라고 쓰고 실제로는 1천만 원만 주고받으면 되니까요!
악용할 소지도 있어요. 나중에 계약을 깨고 싶으면 일부러 계약금을 조금씩만 주고받고, 마음 바뀌면 그 작은 금액만 포기하면 되는 거죠. 이러면 계약 제도 자체가 무너져요!
특히 부동산 거래는 금액이 크고 중요한 거래잖아요. 집 한 채 사고파는 게 인생에서 몇 번 없는 큰 결정인데, 이걸 함부로 번복할 수 있게 하면 안 되는 거예요!
매도인 입장도 생각해봐야 해요. 집을 팔기로 하고 다른 매수 희망자들을 다 거절했는데, 계약금 일부만 받은 걸로 계약이 쉽게 깨지면 큰 손해예요!
매수인도 마찬가지예요. 집을 사기로 하고 다른 집 알아보는 걸 그만뒀는데, 매도인이 조금만 물어주고 계약을 깨버리면 억울하잖아요!
그래서 법원은 계약서에 명시된 계약금 전액을 기준으로 해야 한다고 판단한 거예요. 실제로 주고받은 금액과 상관없이 약속한 금액이 기준이 되는 거죠!
계약금 전액 기준 해지는 어떻게 되나요?
두 번째 상황은 계약금 전액을 기준으로 한 해지 조건이에요. 위에서 언급한 대법원 판결에서는 계약금 일부만으로는 계약 해지가 불가능하다고 판단했으며 약정된 계약금 전액을 기준으로 해야 한다고 명시했어요!
예를 들어 계약금 1억 1천만 원을 약정한 경우 계약 해지를 원한다면 이 금액을 기준으로 배액을 상환해야 해요. 실제로 얼마를 주고받았는지는 중요하지 않아요!
매수인이 해지한다면 1억 1천만 원 전체를 포기해야 해요. 이미 낸 돈과 아직 안 낸 돈을 다 합쳐서 1억 1천만 원을 포기하는 거예요!
만약 이미 3천만 원을 냈다면 나머지 8천만 원을 더 내고 전체 1억 1천만 원을 포기해야 해요. 아직 1천만 원만 냈다면 1억 원을 더 내고 포기해야 하고요!
매도인이 해지한다면 2억 2천만 원을 매수인에게 줘야 해요. 받은 계약금 1억 1천만 원에 같은 금액을 더해서 배액으로 돌려주는 거죠!
이는 계약의 구속력을 강화하고 계약 당사자 간의 신뢰와 책임을 보장하기 위한 조치예요. 계약을 쉽게 깰 수 없게 만드는 거죠!
계약금 전액을 기준으로 한 해지 조건은 계약 당사자 간의 분쟁을 예방하는 데 중요한 역할을 해요. 기준이 명확하니까 다툴 여지가 줄어드는 거죠!
계약금 전액을 기준으로 계약 해지를 하게 되면 계약 당사자들은 계약 체결 시점에서부터 계약 해지에 대한 명확한 기준을 가지고 있게 돼요. 혼란이 없는 거예요!
가계약금이랑 해약금은 또 뭔가요?
마지막으로 가계약금이 지급된 후 계약 해지에 관한 문제예요. 가계약과 본계약이 뭐가 다른지부터 이해해야 해요!
가계약은 본계약을 하기 전에 먼저 간단하게 하는 계약이에요. 이 집을 사겠다는 의사를 먼저 표시하고 다른 사람한테 안 팔도록 묶어두는 거죠!
가계약금은 그때 주고받는 돈이에요. 본계약 때 내는 계약금보다는 적은 금액이고, 나중에 본계약 하면 계약금의 일부로 계산돼요!
예를 들어 가계약금으로 500만 원을 주고, 나중에 본계약할 때 계약금이 5천만 원이라면 나머지 4천 500만 원을 더 내는 거예요!
그런데 가계약 후에 마음이 바뀌면 어떻게 될까요? 가계약금을 포기하면 되는 걸까요?
2022년 대법원 판례에 따르면 가계약금이 지급된 경우에도 해약금 약정이 명확히 존재해야만 계약 해지가 가능해요!
해약금 약정이란 계약을 해지할 때 얼마를 물어야 하는지 미리 정해놓은 거예요. 계약서에 해약금 조항이 있어야 한다는 거죠!
만약 해약금 약정이 없다면요? 단순히 가계약금을 포기한다고 계약이 해지되지 않아요. 손해배상 문제로 넘어가는 거죠!
가계약금 지급 후 계약 해지를 원하는 경우 상대방의 잘못이 아닌 단순 변심일 때에도 해약금 약정을 기준으로 계약을 해지할 수 있어요!
이는 계약 체결 전까지 계약 해지 조건을 명확히 하여 계약 당사자 간의 불필요한 분쟁을 예방하기 위한 거예요!
가계약금은 본계약 체결 이전에 주고받는 금액으로 본계약 체결의 의지를 나타내는 중요한 요소예요. 가계약금이 지급된 경우에도 해약금 약정이 명확히 존재해야만 계약 해지가 가능하다는 걸 꼭 기억하세요!
실제 사례로 이해해봐요
실제 사례를 통해 더 명확하게 이해해볼게요!
A씨는 B씨로부터 10억 원짜리 아파트를 사기로 했어요. 계약금은 1억 원으로 정했는데, 당장 현금이 부족해서 일단 2천만 원만 주고받기로 했어요!
계약서에는 분명히 계약금 1억 원이라고 적혀있어요. 다만 실제로 오간 돈은 2천만 원뿐이에요. 나머지 8천만 원은 일주일 후에 주기로 했죠!
그런데 이틀 후에 A씨가 더 좋은 집을 발견했어요. 그 집을 사고 싶어서 B씨와의 계약을 해지하고 싶어졌어요!
A씨는 생각했어요. 아직 2천만 원밖에 안 냈으니까 그냥 2천만 원만 포기하면 되겠지? 그런데 B씨가 안 된다고 해요!
B씨가 맞아요. 대법원 판례에 따르면 실제로 주고받은 2천만 원이 아니라 약정한 1억 원을 기준으로 해야 하거든요!
따라서 A씨가 계약을 해지하려면 1억 원 전체를 포기해야 해요. 이미 낸 2천만 원과 아직 안 낸 8천만 원을 다 합쳐서 1억 원을 포기하는 거죠!
반대로 B씨가 계약을 해지하고 싶었다면요? 2억 원을 A씨에게 줘야 해요. 받은 2천만 원 돌려주고 추가로 1억 8천만 원을 더 주는 거예요!
이게 바로 계약금 전액을 기준으로 한다는 의미예요. 실제 거래 금액과는 무관하게 계약서상의 금액이 기준이 되는 거랍니다!
주의해야 할 점들
부동산 계약할 때 꼭 주의해야 할 점들을 정리해볼게요!
계약서 작성할 때 계약금 금액을 신중하게 정하세요. 나중에 해지하게 될 경우를 대비해서 너무 높게 잡지 않는 게 좋을 수도 있어요!
하지만 너무 낮게 잡으면 상대방이 쉽게 계약을 깰 수 있어요. 적절한 금액을 설정하는 게 중요해요. 보통 매매가의 10% 정도가 적당해요!
해약금 약정을 명확히 하세요. 특히 가계약의 경우 해약금 조항이 없으면 나중에 분쟁이 생길 수 있어요. 계약서에 명확히 적어두는 게 중요해요!
계약금을 분할 지급하기로 했다면 더욱 조심하세요. 일부만 주고받았어도 전액을 기준으로 한다는 걸 명심해야 해요!
이행 착수 시점을 확인하세요. 중도금을 지급하거나 이행에 착수한 후에는 계약금으로 해지할 수 없어요. 그 전에 결정해야 해요!
계약 해지를 고려 중이라면 빨리 결정하세요. 시간이 지날수록 이행 착수로 인정될 가능성이 높아지고, 그러면 계약금 해지가 불가능해져요!
계약서를 꼼꼼히 읽어보세요. 특약 사항에 계약 해지 관련 내용이 있을 수 있어요. 일반적인 규정과 다를 수 있으니 확인이 필요해요!
분쟁이 생기면 어떻게 하나요?
계약 해지 문제로 분쟁이 생기면 어떻게 해결해야 할까요?
먼저 당사자끼리 대화로 해결하려고 노력하세요. 서로의 입장을 이해하고 합의점을 찾을 수 있다면 그게 가장 좋은 방법이에요!
합의가 안 되면 중개사에게 도움을 요청하세요. 중개사가 중간에서 조정 역할을 해줄 수 있어요. 전문가의 의견을 들으면 해결책을 찾기 쉬워요!
그래도 안 되면 한국공인중개사협회의 분쟁조정위원회를 이용할 수 있어요. 무료로 분쟁을 조정해주는 서비스예요!
법률 상담을 받아보는 것도 좋아요. 변호사에게 상담받으면 법적으로 어떤 권리가 있는지 정확히 알 수 있어요. 대한법률구조공단에서 무료 상담도 제공해요!
최후의 수단은 소송이에요. 법원에 소송을 제기해서 판결을 받는 거죠. 시간과 비용이 많이 들지만 명확한 결론을 얻을 수 있어요!
소송하기 전에 내용증명을 보내는 게 좋아요. 자신의 입장을 공식적으로 통보하고 증거로 남기는 거예요. 나중에 소송에서 유리하게 작용할 수 있어요!
증거를 잘 보관하세요. 계약서, 영수증, 문자 메시지, 녹음 파일 등 모든 증거를 챙겨두는 게 중요해요. 분쟁 시 결정적인 역할을 할 수 있거든요!
부동산 계약금 해지 규정, 이제 확실히 이해되셨죠? 계약금 일부만 주고받았어도 전액을 기준으로 해야 하고, 가계약이든 본계약이든 해약금 약정이 있어야 해지할 수 있어요!
가장 중요한 건 처음부터 신중하게 계약하는 거예요. 계약금을 주고받는 순간부터 법적 구속력이 생기니까 충분히 고민하고 결정해야 해요!
계약서를 꼼꼼히 읽고 이해한 상태에서 서명하세요. 특히 계약금 금액, 해약금 조항, 특약 사항은 반드시 확인해야 해요. 나중에 후회해도 늦어요!
부동산 거래는 인생에서 큰 결정이에요. 서두르지 말고 전문가의 도움을 받으면서 신중하게 진행하세요. 궁금한 점이 있으면 중개사나 변호사에게 꼭 물어보세요!
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