경매로 집 사고 싶은데 어디서부터 시작해야 할지 막막하시죠? 대법원 경매 사이트 들어가봤는데 물건은 엄청 많고, 용어는 어렵고, 뭘 어떻게 해야 하는지 모르겠고요. 주변에서 경매로 돈 벌었다는 얘기는 많이 들었는데 나는 할 수 있을까 걱정되시죠.
경매는 절차만 제대로 알면 생각보다 어렵지 않아요. 오늘은 부동산 경매를 어떻게 시작하는지, 실전 과정을 7단계로 나눠서 자세히 알려드릴게요.
1단계: 물건 조사는 어떻게 하나요?
물건 조사 단계에서는 두 가지를 기억해 주시면 되는데요. 바로 앞마당과 권리 분석입니다. 투자를 시작하고 싶은데 어떤 물건을 봐야 할지 또는 어느 지역을 봐야 할지 초보자분들은 아마 막막하실 거예요.
전국에 경매 물건이 수만 건이에요. 서울, 경기, 지방 다 있고요. 어디부터 봐야 할지 정말 헷갈리죠. 그래서 먼저 앞마당을 정해야 합니다. 내가 사는 지역이나 나한테 익숙한 지역 등을 앞마당으로 선정을 하는 거예요.
앞마당이 뭐냐고요? 내가 집중적으로 공부할 지역을 말하는 거예요. 예를 들어 수원 사시면 수원을 앞마당으로 정하는 거죠.
그리고 그 지역의 물건들을 먼저 보는 거예요. 수원 영통구, 팔달구 이런 식으로 한 지역만 계속 봐요. 여기저기 돌아다니거나 남들이 어디가 좋다는 얘기를 들을 필요 없이 그냥 한 곳만 꾸준히 보면서 공부하다 보면 부동산의 흐름도 파악할 수 있게 되고 그 물건에 대해서도 정확하게 알게 되는 거예요.
한 지역을 3개월만 봐도 전문가 수준이 돼요. 아파트 시세가 머릿속에 다 들어가고, 어느 동네가 좋은지 자연스럽게 알게 되죠.
대법원 경매 사이트에서 지역 선택하면 그 지역 물건들만 나와요. 매일 들어가서 새로 나온 물건 확인하세요. 앞마당을 선정하고 내가 원하는 물건을 찾았다면 이제 권리분석을 합니다.
권리분석이 뭐냐고요? 등기부등본 읽는 거예요. 이 물건에 무슨 권리가 붙어있는지 확인하는 거죠. 권리분석은 이 물건에 문제가 있는지, 낙찰을 받아도 괜찮은지, 따로 손해 보는 건 없는지, 이상한 건 없는지, 이런 걸 파악하는 아주 중요한 과정이에요.
등기부등본은 3가지로 나뉘어요. 표제부, 갑구, 을구예요. 갑구는 소유권 관련, 을구는 담보권 관련이에요. 근저당 얼마 잡혀있는지, 가압류는 없는지, 가등기는 없는지, 임차인은 누가 있는지 다 확인해야 해요.
배당표도 봐야 해요. 낙찰받으면 어떤 권리가 소멸되고 어떤 권리를 인수해야 하는지 계산해야 하죠. 대항력 있는 임차인 있으면 보증금 책임져야 해요. 1억짜리 물건인데 대항력 임차인 보증금 5천이면 실제로는 1억 5천 주고 사는 거예요.
권리분석 못 하면 경매 절대 하지 마세요. 이거 잘못하면 수천만 원 손해 봐요. 처음엔 전문가 도움 받으세요. 경매 컨설팅 받거나, 경매 학원 다니거나, 책 사서 공부하거나 하세요.
2단계: 임장은 꼭 가야 하나요?
두 번째로는 임장을 가야 돼요. 임장이란 현장에 임한다의 약자예요. 그래서 현장에 직접 나가 보는 거예요. 사진이나 서류만 보고 판단하지 말라는 거죠.
현장에 물건지에 가서 부동산은 어떤지, 주변환경은 어떤지, 집이 동향인지 남향인지, 입지는 어떤지 등 주변환경 입지를 분석하는 거예요.
아파트면 단지 들어가보세요. 관리 잘 되는지, 주차장은 충분한지, 놀이터는 있는지 확인하세요. 빌라면 더 꼼꼼히 봐야 해요. 건물 외관, 계단 상태, 벽 상태, 주변 환경 다 체크하세요.
주변에 혐오시설 있는지도 확인하세요. 쓰레기 처리장, 화장터, 공장 이런 게 근처에 있으면 시세 떨어져요. 교통은 어떤지, 학교는 가까운지, 마트는 있는지, 병원은 있는지 다 살펴보세요.
그리고 또 주변 부동산 돌아다니면서 실제 가격은 어떤지, 세가 얼마인지, 팔렸으면 얼마인지, 이런 시세 조사도 꼭 하셔야 돼요.
부동산 3~4곳 가서 물어보세요. “이 아파트 요즘 얼마에 거래되나요?” “전세는 얼마예요?” 이렇게요. 부동산 중개사들은 시세를 제일 잘 알아요. 현장의 살아있는 정보를 얻을 수 있죠.
인터넷 시세 사이트도 참고하세요. 네이버 부동산, 호갱노노, KB 부동산 이런 데서 실거래가 확인할 수 있어요. 임장 갈 때 사진 많이 찍으세요. 나중에 집에서 다시 보면서 분석할 수 있게요.
가능하면 여러 번 가세요. 낮에도 가보고, 저녁에도 가보고, 주말에도 가보세요. 시간대별로 분위기가 달라요. 임장 안 가고 입찰하는 사람들 있는데 정말 위험해요. 사진이랑 실제가 완전히 다른 경우 많아요.
3단계: 입찰가는 어떻게 정하나요?
조사 내용을 바탕으로 입찰가를 산정합니다. 이게 정말 중요한 단계예요. 만약에 낙찰되었을 때 매매를 할지, 임차인을 놓을지, 어떻게 할지 그 방식을 정하는 거예요.
집 사서 바로 팔 건지, 아니면 전세 놓고 갭투자 할 건지, 아니면 직접 살 건지 미리 정하는 거죠. 그리고 수익률을 계산하는 거예요. 얼마에 낙찰받아서 얼마에 팔면 얼마 남는지 계산해야 해요.
팔았을 때 수익률 또는 세를 났을 때 수익률 또는 전세를 났을 때 들어갈 돈 등을 생각하고 언제까지 얼마나 걸릴지 고려해서 최종 입찰가를 산정하는 거예요.
예를 들어볼게요. 감정가 1억, 시세 1억 2천짜리 아파트가 있어요. 몇 퍼센트로 써야 할까요? 시세의 70~80% 선에서 쓰는 게 일반적이에요. 1억 2천의 75%면 9천만 원이죠.
여기에 명도비 300만 원, 취득세 400만 원, 수리비 200만 원 더하면 총 9천 9백만 원 들어가요. 1억 2천에 팔면 2천 1백 수익이에요. 수익률 21% 정도 나오는 거죠.
하지만 명도 기간, 매매 기간 고려하면 6개월 정도 걸려요. 연 수익률로 따지면 42% 정도 되는 거죠. 이런 식으로 계산해서 목표 수익률 맞으면 입찰하는 거예요. 수익 안 나오면 안 하는 거고요.
입찰가 산정할 때 고려할 것들이 많아요. 명도비, 수리비, 세금, 대출이자, 관리비 다 계산해야 해요. 너무 욕심내서 높게 쓰지 마세요. 시세 90% 이상 쓰면 수익 거의 안 나와요.
하지만 너무 낮게 쓰면 낙찰 안 돼요. 적정선을 찾는 게 중요하죠. 과거 낙찰 사례 참고하세요. 그 지역 비슷한 물건들이 몇 퍼센트에 낙찰됐는지 보면 감이 와요.
4단계: 입찰은 어떻게 하나요?
모든 준비가 됐으면 법원에 가서 입찰을 하러 갑니다. 요즘은 인터넷 입찰도 되는데 처음엔 법원 가는 게 나아요. 이때 몇 가지 입찰 팁을 알아보자면 첫째, 입찰서는 가능하면 집에서 미리 써오는 게 좋아요.
가면 사람도 많고 정신도 없어서 입찰서 처음 작성 시에 금액 작성 등에 실수할 수 있거든요. 입찰서 양식은 법원 사이트에서 다운받을 수 있어요. 미리 출력해서 집에서 차분히 작성하세요.
물건 번호, 입찰가, 이름, 주소, 연락처 다 정확히 써야 해요. 금액 틀리면 큰일 나요. 입찰가는 한글과 숫자 둘 다 써야 해요. 금일억이천삼백사십오만육천칠백팔십구원 이런 식으로요.
두 번째, 보증금을 준비하는 거예요. 경매 물건에 입찰할 때는 경매 최저가의 10%를 보증금으로 내야 돼요. 법원에 있는 은행에 가서 수표로 준비를 하셔도 되고 타 은행에서 미리 준비하셔도 돼요.
1억짜리면 천만 원 준비해야 하는 거죠. 수표나 현금으로 가져가면 돼요. 요즘은 보증보험증권도 가능해요. 보험회사에서 발급받아서 제출하면 현금 안 가져가도 돼요.
그리고 잘못하면 입찰 마감에 걸려서 못 할 수도 있기에 입찰 마감시간까지 잘 확인하셔야 돼요. 보통 입찰 기간 3일 주는데, 마지막 날 오후 5시까지예요. 막판에 가면 사람 많아서 정신없어요.
미리 가세요. 첫날이나 둘째 날 가면 여유 있게 할 수 있어요. 신분증 꼭 챙기세요. 주민등록증이나 운전면허증 있어야 입찰할 수 있어요.
경매 물건에 패찰이 되면 입찰서를 제출할 때 받아 놓은 수취증을 다시 내면 본인이 낸 보증금과 교환을 해요. 일주일 후에 개찰하는데, 그때 떨어지면 보증금 돌려받으러 가면 돼요. 통장 번호 알려주면 입금해주기도 해요.
낙찰이 되면 법원에서 발급해주는 낙찰영수증을 받고 집으로 가시면 돼요. 낙찰 통지서 받으면 정말 기분 좋아요. 드디어 내가 낙찰받았구나 실감나죠.
인터넷 입찰도 편해요. 집에서 클릭 몇 번으로 입찰할 수 있거든요. 공인인증서 있으면 가능해요.
5단계: 잔금은 언제 내나요?
낙찰이 되면 법원에서 잔금 납부기한을 지정해 줘요. 언제까지 잔금을 내라고 연락이 와요. 보통 한 달 정도 시간 줘요. 낙찰 허가 결정일로부터 1개월 이내에 내야 해요.
그러면 그 기간 안에 보증금을 제외한 나머지 금액을 모두 납부를 해야 합니다. 1억에 낙찰받았으면 보증금 천만 원 빼고 9천만 원 내야 하는 거죠.
만약에 잔금을 납부하지 않으면 내가 이 물건을 포기한 것이기 때문에 기존에 냈던 보증금은 법원이 몰수해요. 천만 원 날리는 거예요. 정말 아깝죠. 그래서 잔금 계획 없이 입찰하면 안 돼요.
만약에 잔금을 납부할 돈이 모자르면 보통 대출을 받아요. 현금으로 다 내는 사람은 거의 없어요. 경락대출은 낙찰받은 집을 담보로 대출받는 걸 말해요. 일반 주택담보대출이랑 비슷한데 조건이 좀 달라요.
경락대출은 LTV가 낮아요. 보통 60~70%정도만 나와요. 1억짜리면 6~7천만 원 나오는 거죠. 나머지 3~4천은 본인 돈으로 메워야 해요. 이게 있어야 경매 할 수 있는 거예요.
경락대출은 낙찰 후에 신청해요. 은행 가서 “경락대출 받고 싶어요” 하면 서류 안내해줘요. 서류 준비해서 제출하면 심사해요. 소득, 신용 다 보죠. 통과하면 대출 나와요.
대출 승인나면 잔금 납부일에 은행이 법원 계좌로 직접 송금해줘요. 편리하죠. 금리는 일반 주택담보대출보다 약간 높아요. 연 4~6% 정도 나와요.
대출 안 나올 수도 있어요. 신용 안 좋거나, 소득 없거나, 집 가격 너무 떨어지면 거절당해요. 그래서 입찰 전에 미리 은행 상담받아보는 게 좋아요. 대출 가능한지 확인하고 입찰하세요.
6단계: 명도는 어떻게 하나요?
낙찰받은 집에 이미 사람이 살고 있거나 또 살고 있지 않다 하더라도 내가 함부로 들어가면 안 돼요. 법적으로 아직 명도 전이면 주거침입죄 될 수 있어요. 조심해야 해요.
그래서 그 집을 내 걸로 완전히 만드는 과정이 그게 바로 명도라고 해요. 사람이 살고 있으면 협상을 하고 사람이 아예 없으면 법원과 얘기해서 집행을 하면 돼요.
명도협상은 어떻게 하냐고요? 직접 찾아가거나, 전화하거나, 우편 보내거나 해요. “제가 낙찰받았습니다. 언제까지 나가주시면 이사비 드리겠습니다” 이렇게 협상하는 거죠.
보통 이사비 300~500만 원 주면 대부분 나가요. 돈 받고 순순히 나가는 경우 많아요. 하지만 안 나가는 사람도 있어요. “나 안 나간다” 버티는 거죠. 그럼 법원에 강제집행 신청해야 해요.
인도명령 신청하면 법원이 “나가라” 명령 내려줘요. 그래도 안 나가면 강제집행 들어가요. 강제집행은 법원 집행관이 와서 짐 다 빼내고 사람 내보내는 거예요. 정말 강제로 하는 거죠.
강제집행 비용은 낙찰자가 부담해요. 100~200만 원 정도 들어요. 비싸죠. 명도 기간은 짧으면 1주일, 길면 6개월 넘게 걸려요. 사람마다 달라요.
협조적인 사람 만나면 빨리 끝나는데, 버티는 사람 만나면 정말 오래 걸려요. 명도 전문 업체도 있어요. 돈 주고 맡기면 알아서 다 해줘요. 귀찮으면 맡기는 것도 방법이에요.
명도가 제일 스트레스예요. 법적 분쟁 생기기도 하고, 시간도 오래 걸리고요. 그래서 입찰 전에 명도 가능성 꼭 체크해야 해요. 명도 안 될 것 같으면 아예 입찰하지 마세요.
7단계: 집은 어떤 상태인가요?
명도가 끝났다면 이제 내 집이 된 거죠. 드디어 집에 들어가 볼 수가 있어요. 낙찰받은 집의 상태는 사실 복불복이에요. 정말 운에 따라 달라요.
경매라는 게 내가 그 집 내부를 보고 사는 건 아니기 때문에 깨끗하기도 하고 심각하기도 해요. 새집처럼 깨끗한 경우도 있어요. 전 주인이 관리 잘하고 나간 거죠. 이러면 정말 럭키예요.
심지어는 모두 수리해야 되는 경우도 있는데 입찰가를 산정할 때 이런 수리비용, 청소비용 등의 비용들을 어느 정도 염두해 두고 하는 거예요.
쓰레기 가득한 집도 많아요. 생활 쓰레기, 가구, 가전 다 그대로 있어요. 치우는 데만 100만 원 들어요. 도배, 장판 새로 해야 하는 경우 많아요. 벽지 찢어지고, 장판 상하고 그래요. 200~300만 원 각오해야 해요.
화장실, 싱크대 리모델링 필요한 경우도 있어요. 500만 원 이상 들 수도 있어요. 곰팡이 심한 집도 있어요. 습기 관리 안 돼서 벽이 새까매진 거죠. 곰팡이 제거 업체 불러야 해요.
수리 업체 여러 곳 불러서 견적 받으세요. 최소 3곳은 비교해야 해요. 가격 차이 크거든요. 셀프 수리할 수 있으면 비용 많이 아껴요. 도배, 장판 직접 하면 반값으로 가능해요.
수리 끝나고 청소하면 드디어 완성이에요. 이제 팔거나, 세놓거나, 살거나 하면 되는 거죠. 입주 청소 업체 부르면 깔끔하게 해줘요. 20~30만 원 정도 들어요.
전체적으로 수리비, 청소비 합치면 300~500만 원 정도 보면 돼요. 물건 상태에 따라 다르지만요.
주의할 점은 뭐가 있나요?
경매 실전에서 주의할 점들을 정리해드릴게요. 무리하게 입찰하지 마세요. 잔금 낼 돈 없으면 입찰하지 마세요. 보증금 날려요.
권리분석 제대로 안 하면 큰일 나요. 대항력 임차인 있는지 꼭 확인하세요. 현장 방문 필수예요. 사진만 보고 입찰하지 마세요. 실제로 가서 봐야 해요.
명도 계획 세우세요. 명도 안 되면 집 산 의미 없어요. 미리 방법 생각해두세요. 수익률 계산 정확히 하세요. 세금, 수리비, 명도비 다 포함해서 계산해야 해요.
서두르지 마세요. 처음 몇 번은 패찰돼도 괜찮아요. 경험 쌓으면서 배우는 거예요. 전문가 도움 받으세요. 처음엔 혼자 하기 어려워요. 컨설팅 받거나 멘토 찾으세요.
법 공부하세요. 민법, 민사집행법 기본은 알아야 해요. 책 한 권 사서 읽어보세요. 경험자 만나세요. 경매 카페, 모임 가입해서 정보 공유하세요. 많이 배울 수 있어요.
꾸준히 하세요. 한두 번 해보고 포기하지 마세요. 계속하다 보면 요령 생겨요.
부동산 경매 시작 방법, 이제 완벽하게 이해되셨죠? 7단계만 기억하세요. 물건조사→임장→입찰가산정→입찰→잔금납부→명도→수리 순서예요.
가장 중요한 건 권리분석과 명도예요. 이 두 가지만 잘해도 경매 반은 성공한 거예요. 등기부등본 제대로 읽고, 명도 계획 확실히 세우세요.
처음엔 소액 물건으로 연습하세요. 5천만 원 이하로 시작하는 게 좋아요. 실수해도 손해가 적으니까요. 급하게 하지 마세요. 천천히 배우면서 경험 쌓으세요. 3~6개월 정도 공부하고 시작해도 늦지 않아요.
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