전세계약기간이 끝나기도 전에 집주인이 건물을 팔아서 새로운 집주인으로 바뀌는 사례가 정말 많아요. 보통 세입자에게 알리지 않고 건물을 매매해서 아무도 모르게 집주인이 바뀌는 경우도 흔하고요.
주택임대차보호법으로 세입자 권리가 보호돼요. 계약서를 새로 쓸 필요 없고, 원하면 원래 집주인에게 보증금을 돌려받을 수도 있어요. 이 글에서는 집주인이 바뀌었을 때 대처법과 보증금 보호 방법까지 자세히 알려드릴게요.
집주인이 바뀌면 계약서를 새로 써야 하나요?
아니요, 따로 다시 쓰지 않아도 돼요!
집주인이 바뀌기 전에 전입신고와 확정일자를 모두 받은 상황이라면 임차인의 권리인 대항력과 우선변제권이 생기기 때문에 그 집에서 계속 살 수 있어요.
주택임대차보호법에 따라 새로운 집주인은 집에 대한 소유권뿐만 아니라 전 집주인의 권리와 의무도 함께 승계하기 때문에 새로 계약서를 쓸 필요가 없어요.
다만 보증금이 오른다면 증액된 금액에 대한 계약서를 새로 작성하셔야 해요.
보증금이 오르면 어떻게 되나요?
여기서 주의해야 할 점이 있어요!
보증금 2억에서 2억 5천으로 올랐다고 가정한다면, 증액된 5천만 원이라는 보증금에 대한 계약서를 새로 쓰게 될 텐데, 그러면 이 5천만 원에 대한 대항력과 우선변제권이 새 계약서를 쓰는 시점을 기준으로 밀려나게 된다는 거예요!
이때 등기부등본을 꼭 확인해서 새 집주인이 집을 담보로 대출받은 것은 없는지, 보증금을 돌려줄 경제력이 있는지 등을 꼭 체크해야 해요.
모른 채 계약하게 되면 전세 사기에 노출될 위험이 커지게 돼요!
보증금 증액 시 체크리스트
첫째, 등기부등본 확인
새 집주인이 집을 담보로 대출받은 건 없는지, 근저당이 얼마나 설정되어 있는지 확인하세요.
둘째, 특약 작성
특약을 통해 기존 전세보증금에 얼마를 증액해서 갱신한다는 내용이 명확히 드러나도록 쓰세요. 예: “기존 전세보증금 2억 원에 5천만 원을 증액하여 총 2억 5천만 원으로 갱신함”
셋째, 증액분 입금
증액된 보증금만큼 새 집주인 계좌로 입금하면 돼요.
원래 집주인에게 보증금을 돌려받을 수 있나요?
네, 가능해요!
임대인 지위승계 이의제기를 통해 기존 집주인에게 계약을 해지하고 전세보증금을 돌려달라고 청구할 수 있어요.
쉽게 말해서 세입자가 새 집주인의 지위가 승계되는 것을 원하지 않는다면, 이는 전 집주인에서 새 집주인으로 승계되는 임대차 관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 볼 수 있어요.
따라서 계약기간이 끝나기 전에 집주인이 바뀐다면, 곧바로 이의제기를 통해서 계약을 해지하고 원래 집주인에게 보증금을 청구할 수 있어요!
이의제기는 어떻게 하나요?
세입자가 집이 새 집주인에게 넘어간 사실을 안 때로부터 최대한 빠른 시일 내에 이의를 제기해야 해요. 보통 내용증명을 이야기하지만, 내용증명이 도달하지 않는 경우도 흔하게 발생해요.
그렇기에 임대인 지위승계 이의제기는 집주인에게 세입자의 의사표현이 명확하게 도달했음을 입증하는 것이 가장 중요해요!
이의제기 방법
내용증명 발송
가장 기본적인 방법이에요. 우체국에서 발송하면 돼요.
전화통화 녹음본
집주인과 통화하면서 “집주인이 바뀐 것에 대해 이의를 제기합니다. 원래 집주인에게 보증금을 돌려받겠습니다”라고 명확히 말하고 녹음하세요.
문자나 카카오톡
문자나 카톡으로 같은 내용을 보내고 답장 캡처본을 남겨두세요.
이메일
이메일도 좋은 방법이에요. 발송 기록이 남으니까요.
기록을 많이 남겨두시는 게 좋아요! 나중에 법적 분쟁이 생겼을 때 증거가 되거든요.
전세계약 시 특약은 어떻게 쓰나요?
집주인이 바뀌면서 임대인 지위가 승계되는 것은 임차인의 동의가 필요한 사항이 아니라 법률상의 당연승계예요.
그래서 집주인이 바뀌는 사실을 세입자가 모를 수밖에 없기에 계약 시 다음과 같은 특약을 넣는 것을 추천드려요.
추천 특약 내용
특약 1: “주택임대차 계약 기간 중 매매 등으로 소유권이 변경될 시, 사전에 이 사실을 임차인에게 알릴 것”
특약 2: “사전에 알리지 아니하고 주택의 소유권을 이전하는 경우, 주택임대차보호법상 임대인 지위승계 조항에도 불구하고 임대인은 여전히 임차인에 대한 보증금 반환의무를 부담해야 한다”
이런 특약을 넣어두면 집주인이 바뀌어도 원래 집주인에게 보증금을 돌려받을 수 있는 근거가 더 강해져요!
새 집주인이 보증금을 안 돌려주면 어떡하나요?
전입신고와 확정일자를 받았다면 대항력과 우선변제권이 있어요.
대항력이 있으면 새 집주인에게도 “나 여기 살고 있어요”라고 주장할 수 있어요.
우선변제권이 있으면 집이 경매로 넘어가도 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있어요.
만약 새 집주인이 보증금을 안 돌려주면:
- 임대인 지위승계 이의제기를 해서 원래 집주인에게 받으세요.
- 보증금반환청구소송을 제기하세요.
- 전세보증보험에 가입했다면 보험금을 청구하세요.
깡통 전세를 피하려면?
등기부등본을 반드시 확인하세요. 근저당이 전세보증금보다 많으면 위험해요. 전세가율을 체크하세요. 집값의 70% 이상이면 조심하세요.
전세보증보험에 가입하세요. HUG(주택도시보증공사)나 SGI(서울보증보험)에서 가입할 수 있어요. 집주인의 재정 상태를 파악하세요. 세금 체납은 없는지 확인하세요.
계약 전 현장 방문은 필수예요. 집 상태도 보고, 주변 사람들에게 집주인 평판도 물어보세요.
전입신고와 확정일자는 언제 받나요?
이사 간 당일에 바로 받으세요! 늦으면 늦을수록 불리해져요. 전입신고는 주민센터(동사무소)에서 하면 돼요. 온라인으로도 가능해요.
확정일자는 주민센터, 등기소, 또는 인터넷(전자확정일자)에서 받을 수 있어요. 둘 다 받아야 대항력과 우선변제권이 생겨요. 하나만 받으면 안 돼요!
등기부등본을 다시 확인하세요. 내가 전입신고와 확정일자를 받은 날짜보다 이전에 근저당이나 가압류가 설정되어 있는지 확인하세요.
계약 갱신 시 주의사항은?
계약 갱신 청구권이 있어요. 세입자가 원하면 2년 더 살 수 있어요. 단, 보증금은 5% 이내에서만 올릴 수 있어요.
새 집주인도 이 권리를 승계해요. 새 집주인이 “나가라”고 할 수 없어요. 갱신 거절 사유가 있어요. 집주인이 직접 살겠다거나, 재건축하겠다거나 하는 정당한 사유가 있어야 거절할 수 있어요.
마무리하며
전세 중 집주인이 바뀌어도 전입신고·확정일자 있으면 계약서 새로 안 써도 돼요. 새 집주인이 권리·의무 승계해요!
보증금 증액 시: 등기부등본 확인 필수, 특약으로 “기존 보증금 + 증액분” 명시, 증액분만 대항력 밀려남 주의! 임대인 지위승계 이의제기로 원래 집주인에게 보증금 돌려받기 가능해요. 내용증명·녹음·문자 등 증거 남기세요!
계약 시 특약: “소유권 변경 시 사전 통지”, “미통지 시 원 집주인이 보증금 반환의무 부담” 명시하세요! 전세 사는 동안 집주인 바뀌어도 당황하지 마세요! 법이 세입자를 보호해요!
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